Finanzierung, Umbauten, Gebäudesanierung

Sanierung wie planen und finanzieren?

Eine Immobilie zu sanieren, beinhaltet mehr als ein Besuch im Baumarkt und etwas Heimwerkeln – es kann vor allem auch mehr, als auf den ersten Blick ersichtlich sein mag, kosten. Doch welche Massnahmen machen wann Sinn? Sollte man sich auf einzelne Aspekte konzentrieren oder doch lieber eine Gesamtsanierung durchführen? Und wie kann das Ganze finanziert werden?

Unter Sanierungen fallen Instandhaltungsmassnahmen, um den vorzeitigen Verfall einer Immobilie zu verhindern. Aber auch Modernisierungsmassnahmen, mit denen eine Immobilie aufgewertet werden soll. Auch die beliebte energetische Sanierung fällt hierunter. Eine Gesamtsanierung umfasst:

  • den Einbau neuer, meist dreifachverglaster Fenster
  • eine moderne, energieeffiziente Heizung
  • das Instandhalten von Fassade und Dach
  • das Dämmen der Aussenwände, des Daches und Kellers
  • das Installieren einer Photovoltaikanlage, inkl. notwendiger Haustechnik

Bevor man jetzt aber den nächsten Handwerker aufsucht, sollte man die Schritte mit Bedacht planen, denn einige Massnahmen ergeben nur in Kombination mit anderen Sinn. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte sich von einem Energieberater gründliche beraten lassen.

Planung

Eben weil die Massnahmen sehr komplex sein können und mit zunehmender Gebäudetechnik immer komplexer werden, ist eine ganzheitlicher Sanierungsplan ratsam. Das hilft auch die unterschiedlichen Lebensdauern der Bauteile im Blick zu behalten. Wofür man sich dann im Einzelfall entscheidet, ist am Ende aber auch eine Frage des Geldbeutels und damit des Preis-Leistungs-Verhältnisses.

Bevor man den nächsten Schritt plant, sollte man einen Überblick über den Ist-Zustand der Immobilie bekommen. Geht es um energetische Sanierungen kann in der Schweiz ein sogenannter Gebäudeenergieausweis der Kantone (kurz GEAK) angefertigt werden. Dieser zeigt wie viel Energie für Heizung, Warmwasser, Beleuchtung und andere elektrische Verbrauchen aufgewendet werden muss. Dazu ist er schweizweit einheitlich und sorgt für eine Vergleichbarkeit alles geprüften Gebäude. Je nach der individuellen Ausgangslage ändert sich dann die Reihenfolge, in der die Massnahmen ergriffen werden sollten.

Diese ist von Bedeutung, weil die verschiedenen Massnahmen Einfluss aufeinander haben. So ist es z. B. empfehlenswert zuerst in die Gebäudedämmung und neue Fenster zu investieren, bevor man eine moderne Heizung installiert. Denn mit besserer Dämmung sinkt der Heizbedarf und hat damit Auswirkungen auf die notwendige Leistung der Heizung.

Finanzierung

Ist der Bedarf geklärt und die Reihenfolge steht fest, kommt der unangenehme Teil – die Finanzierung. Denn auch wenn sich die Instandhaltungs- und Modernisierungsmassnahmen nach einiger Zeit amortisieren, muss man zunächst in Vorkasse gehen. Ist nicht ausreichend Kapital vorhanden, kann z. B. ein Bankkredit helfen.

Geht es um einzelne Massnahmen und keine Gesamtsanierung, lassen sich diese mit einem Kredit für Wohneigentümer oder auch mit einem Vorbezug von Säule-3a-Geldern, also der Nutzung der Altersvorsorge noch vor der Pensionierung, finanzieren.

Bei einer Gesamtsanierung – hier kommt schnell ein sechsstelliger Betrag zusammen – kann es sich hingegen lohnen eine Hypothek aufzunehmen und die bestehende aufzustocken.

Förderung

Sich etwas leisten zu können ist zwar schön, noch besser ist es aber wenn ein anderer sich um die Rechnung, oder zumindest Teile davon, kümmert. So auch bei Sanierungsarbeiten, hier gibt es von staatlicher Seite eine ganze Reihe an Unterstützung – vor allem für die energetische Sanierungsarbeiten.

Hier sind die wichtigsten Bundesprogramme das Gebäudeprogramm für den Wärmebereich und ProKilowatt für die Stromeffizienz. Davon abgesehen bieten auch viele Kantone und Gemeinden eigene Förderungen an. Meistens geht es hier um vergleichsweise einfach umzusetzende Einzelmassnahmen.

Bei Heizungen gelten in der Schweiz unterschiedliche Auflagen, Förderungen und Bestimmungen. So ist der Einbau einer Elektroheizung meist verboten, Öl- oder Gasheizungen werden nicht mehr gefördert. Holzheizungen und verschiedene Arten von Wärmepumpen (ausgenommen die Luft-Luft-Wärmepumpen) hingegen werden vom Bund und den meisten Kantonen gefördert – auch um die hohen Investitionskosten abzuschwächen.

Für jegliche Form der Dämmung steht eine Förderung des Gebäudeprogramms in den meisten Kantonen zur Verfügung. Diese umfasst die Dämmung der Fassade, des Daches, der Wände und des Bodens gegen das Erdreich.

Zur Förderung von Photovoltaik gibt es in der Schweiz die Einmalvergütung (EIV) mit bis zu 30% der Investitionskosten. Diese spaltet sich dann nochmal in die Einmalvergütung für Kleinanlagen (KL-EIV) für Anlagen bis 100 kW und die für Grossanlagen (GR-EIV) für Anlagen ab 100 kW Leistung auf.

Aber auch eine Gesamtsanierung kann gefördert werden. Hier muss man allerdings nach dem Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) oder Minergie-Standard sanieren. Diese funktionieren zwar unterschiedlich, ihre Ziele sind aber ähnlich und so ist es auch mit der Förderung durch die meisten Kantone. Neue Fenster werden nur noch als Teil einer Gesamtsanierung oder bei einem Neubau gefördert.

Weitere Informationen zu den Förderbeiträgen

Fazit

Eine Sanierung muss also gut bedacht und meist mit einem Energieberater abgesprochen werden – denn nicht jede Massnahme ergibt für sich allein Sinn. Eine Immobilie sollte immer ganzheitlich betrachtet werden, damit sich die hohen Investitionskosten auch durch Einsparungen der Energiekosten und den gestiegenen Wert amortisieren.

Falls Sie Fragen oder Interesse an einer Sanierung haben, können Sie uns gerne kontaktieren:

Migrol AG

Energie- und Wärmelösungen
Badenerstrasse 569
8048 Zürich
energie@migrol.ch

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